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对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点

  事件:3 月16 日,光大地产A+H 核心物业指数(30 家样本股)上涨2.93%3 月16 日,光大A+H 核心物业指数上涨2.93%,跑赢沪深300 指数2.06pct.,跑赢恒生指数2.26pct.;其中,世茂服务+9.14%,保利物业+7.76%、宝龙商业+7.59%、中海物业+4.61%、碧桂园服务+3.96%、永升生活服务+3.74%。

      点评:“新型城镇化+顺应居民消费升级”,品牌房企多元化发展机遇凸显1)3 月5 日,全国两会政府工作报告提出“深入推进以人为核心的新型城镇化战略”;3 月13 日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》提出:“放宽服务消费领域市场准入”,“顺应居民消费升级趋势,把扩大消费同改善人民生活品质结合起来,促进消费向绿色、健康、安全发展,稳步提高居民消费水平”。

      “新型城镇化+顺应消费升级”大背景下,房企盈利模式转变,“产销模式”向“资管模式”转变,“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变;品牌房企探索“空间建造”和“生活服务”统一发展,“硬件”+“软件”轻重并举,利用长期地产开发积累的丰富经验、巨大客群、品牌知名度,切入存量运营(如长租公寓)和生活服务(如物业服务),形成产业链协同,积极承担起必要的社会责任,挖掘多元化发展机遇。

      2)物管行业在本次抗击新冠疫情中重塑社会形象,体现责任担当,在社会治理中地位和重要性提升。当前物业服务行业发展路径清晰,五大发展趋势深化演进,包括“螺蛳壳里做道场—老旧小区改造”、“润物细无声—深挖细分增值”、“好风凭借力—数据驱动行业模式重构”、“硬空间到软基建—城市管理精细化需求”、 “买进来到输出去—对外输出管理和资源”。

      投资建议:1)我们认为经营能力、品牌优势、信用优势等综合实力较强的龙头房企,其知名度和美誉度将有力促进公司在多元化业务领域的发展,以及同一品牌下属各关联公司/各业务板块之间的协同效应,推荐万科A(物管板块大变革,万物云开启,合约面积突破6.8 亿平),保利地产(保利物业城市公服地位领先,软基建大战略利于协同发展);2)已拆分上市的龙头房企关联物管公司,在十四五纲要“放宽服务消费市场准入,顺应居民消费升级”大背景下,服务消费行业发展路径清晰,物管企业上市持续,后续有望形成“百舸争流”格局;建议关注四大主线,推荐中海物业、保利物业、建业新生活。

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