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国家统计局12月份行业数据跟踪:开年销售投资表

  开年销售表现强劲,未来将平稳发展。2021 年1-2 月,商品房销售面积17363 万平方米,同比增长1.05 倍,较2019 年1-2 月份增长23.1%,两年平均增长11%;商品房销售金额较2019 年1-2 月份增长49.6%,两年平均增长22.3%,销面及销额两年平均增速均创2018 年以来新高。

      考虑到LPR 连续10 期持平,并且2 月份我国首套房贷利率较上月上涨4BP 至5.26%,房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限,未来可能会部分影响需求的释放。

      2 月土地购置面积增速持续反弹,溢价率略有回升。2021 年1-2 月土地购置面积累计同比增长33%,增幅相比2020 年全年扩大34.1 个百分点;与12 月及1 月相比,2 月份一二三线城市土地溢价率均有所回升,其中三线回升幅度较大。在土地出让两集中制度即将落地,以及融资监管的背景下,房企的拿地趋于谨慎,未来土地市场将平稳发展,债务结构良好的优质房企将迎来较好的机会。

      新开工待恢复,施工平稳增长,竣工仍在积极修复。受低基数影响,1-2 月新开工累计同比增速较高达64%,但绝对值仍低于2019 年同期水平,且低于2020 年下半年水平,有待进一步恢复;施工面积累计同比增速11%,较2019 年1-2 月增长14.2%,两年平均增长6.9%,表现较为平稳;竣工面积累计同比增长40.4%,较2019 年1-2 月增长8.2%,两年平均增长4%,仍在积极修复途中,随着竣工高峰的必然到来,我们对未来半年及一年的竣工增速数据持乐观态度。

      开发投资仍具有强韧性,预计全年呈现前高后低。1-2 月份较2019年1-2 月增长15.7%,两年平均增长7.6%,高于2020 年全年投资增速,仍具有较强的韧性。随着未来土地市场出让机制的变化,施工平稳增长,我们认为,未来投资增速将大概率放缓,全年呈现前高后低。

      销售回款表现佳,自筹资金占比下滑。定金及预收款,个人按揭增速表现优异。从各资金来源占比的角度来看,国内贷款占比由2020 年全年的13.8%逐步回升至2021 年1-2 月的17%;自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款等资金的占比由2020 年全年的 86.2%小幅度回落到1-2 月份的79.3%,主要系自筹资金占比的下滑,在房企外部融资收紧的情况下,这一趋势料将持续。我们认为中期层面,整体到位资金增速或将放缓。

      投资建议:我们提示行业当前的配置价值。当前行业估值处于历史低位,公募基金配置比例持续走低,房地产长效机制逐步成形,从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,有利于板块价值重估。预计2021 年政策面保持稳定,供给侧改革不断深化,利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。建议重点关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团;销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;A 股物业行业龙头公司招商积余;经纪服务行业标的我爱我家。

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