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房地产行业1-2月统计局数据点评:销售、投资高

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      国家统计局公布2021 年1-2 月房地产开发投资与销售数字。

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      年初以来商品房销售超预期,后市表现料与流动性条件高度相关。2021 年1-2月全国商品房销售面积和金额分别同比增长104.9%和133.5%(2020 年+2.6%和8.7%),较2019 年同期分别增长23.1%和49.6%,对应过去两年CAGR 分别为11%和22.3%。我们认为销售高增主要得益于年初以来信贷投放量的持续强劲,1-2月房企到位资金中个人按揭贷款同比增长63.7%(2020 年9.9%),较2019 年同期增长43.4%。此外,从结构因素上看,一、二线城市对销售的贡献较大(高频数据口径下一、二线城市商品房销售面积较2019 年同期增长56%,则三、四线城市同比增幅仅为6%),这一方面得益于就地过年政策,另一方面也与近期核心城市房价快速上涨带来的居民购房需求集中释放有关,1、2 月中金同质性二手住宅加权平均成交价格指数(15 个核心城市)分别环比上涨1.1%和2.2%。往前看,我们认为后市销售能否延续强韧性表现一定程度上取决于流动性条件,若流动性条件较为宽松,则此前对全年销售增速的判断将面临明显的上行风险。

      “三道红线”政策下投资(尤其是建安)、竣工走强,拿地、新开工走弱。2021年1-2 月全国房地产开发投资完成额同比增长38.3%(2020 年+7%),较2019 年同期增长15.7%。我们认为开发投资强韧性表现主要得益于建安投资边际走强,而非土地购置费用,后市这一结构性特征料将延续。

      拿地、新开工走弱。2021 年1-2 月全国房屋新开工面积和土地购置面积分别同比增长64.3%和33.1%(2020 年-1.2%和-1.1%),较2019 年同期分别下降9.4%和6%。我们认为这主要是由于“三道红线”政策下资金面的相对紧张降低了房企拿地、开工意愿,同时房企也主动降低了以往为获取开发贷而产生的非必要开工。往前看,我们认为在行业整体压降杠杆的背景下,今年拿地、新开工整体仍将维持相对2019 年同期偏弱的态势。

      建安投资、竣工景气度抬升。2021 年2 月末全国房屋施工面积同比增长11%,较2019 年同期增长14.2%;同时1-2 月竣工面积同比增长40.4%,较2019年同期增长8.2%。我们认为在“三道红线”政策下房企为尽快实现降杠杆目标,将会加速竣工结转、提高净资产,由此带来年内建安投资和竣工的景气度进一步走强。

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