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国家统计局前2月房地产行业数据点评:剔除低基

前2 月销售同比大增,剔除低基数影响表现亦属强劲:在低基数效应下,21 年前2 月销售实现大幅增长,销面及销额同比增速分别达到104.9%及133.4%,增幅创历史新高。从绝对值来看,前2 月销面及销额同样表现强劲,均为历史同期最好水平,相比2019 年同期分别升23.1%/49.6%,此外受春节等季节性因素影响,前2 月销售环比一般会有比较大幅度下降,但21 年降幅在历史同期中最小。整体来看,前2 月销售大增有去年疫情低基数的影响,但剔除疫情因素表现也属强劲。分区域看,前2 月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为114%/104%/95.1%/82.0%,重点城市较多的东部区域表现继续领先。分业态来看,住宅/商业/办公楼前2月销面同比分别为108%/66.4%/56.4%。

    补库存动力较弱,竣工回升明显:土地市场方面,前2 月土地购置面积及成交价款同比分别升33.0%/14.3%,去年全年分别为-1.1%/17.4%,从绝对量来看,与近10 年同期相比,前2 月购置面积及成交价款仅好于20 年水平,相比19 年仍下降6.0%及27.1%。总体来看前2 月土地市场仍处于相对较弱的态势。开竣工方面,前2 月新开工及竣工面积同比分别升64.3%/40.4%,相比2019 年前2 月,两者分别为-9.4%/8.2%,竣工表现较强。从绝对量来看,与过去10 年同期相比开竣工量均处于中游水平,与过去5 年相比,新开工仅好于2020 年水平,而竣工仍处中游。总体来看,前2 月开工表现相对较弱,竣工反弹较为明显。考虑到过去几年开竣工的分化,我们维持21 年竣工回暖的判断。前2 月地产投资累计增38.3%,20 年为7.0%,相比19 年前2 月升15.7%,在施工及投资单价拉动下地产投资仍处于较强水平。分区域看,前2 月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为32.4%/52.5%/45.1%/28.6% , 去年全年分别为7.6%/4.4%/8.2%/6.2%。

    在定金预收款及个人按揭拉动下前2 月到位资金相对宽松:前2 月房企到位资金升51.2%,相比2019 年同期升24.7%,资金面表现依然较强。按来源看,定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别为96.3%/34.2%/14.4%/63.7% , 相比19 年同期升幅为49.4%/13.6%/4.5%/43.4%,定金预收款及个人按揭维持高增速。此外近期央行发布了新增贷款情况,尽管前2 月居民中长期贷款同比大增72.5%,但占全部新增贷款比重维持在不到30%的水平。总体来看在定金预收款及个人按揭拉动下,前2 月资金面相对宽松。

    维持推荐评级:总体来看,剔除低基数因素,前2 月销售及资金面表现较强,而前端拿地及新开工相对较弱,竣工明显反弹,在施工及投资单价拉动下地产投资增速维持较快增长。考虑到近期中央经济工作会议、政府工作报告等多次强调“房住不炒”及“三稳”基调,叠加降杠杆、地方调控等约束,我们维持2021 年销售面积微降-1%的判断,随着政策趋紧销售趋稳,前端补库存预计将维持相对较弱的水平,土地购置面积及购置费同比分别为-2%及3%,开竣工面积同比分别为1.0%及5.0%,竣工经历几年低迷后反弹。在施工投资的支撑下预计2021 年地产投资增速升5.0%左右。

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