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房地产行业1-2月销售点评:销售超预期 看好估值

  投资要点

      事件

      3 月15 日,统计局发布1-2 月销售投资数据,2021 年1-2 月商品房销售金额同比133.4%,销售面积同比104.9%,开发投资同比38.3%,资金来源同比51.2%。

      点评:

      银行给地产加杠杆,带来地产大周期。2021 年1-2 月房地产销售、投资超预期;房地产开发资金来源、按揭超预期。

      1-2 月地产销售、投资超预期。1-2 月商品房销售面积1.74 亿平方米,同比2020年增长104.9%,同比2019 年增长23.1%;商品房销售额1.92 万亿元,同比2020年增长133.4%,同比2019 年增长49.6%。1-2 月房地产开发投资完成额1.40万亿元,同比2020 年同期增长38.3%,同比2019 年同期增长15.7%。

      银行给地产加杠杆,房地产开发资金来源、按揭超预期。三道红线、贷款集中度管制下,国内贷款、按揭等同比仍然较快增长。1-2 月房地产开发资金来源3.06 万亿元,同比2020 年增长51.2%,同比2019 年增长24.8%。其中,国内贷款0.52 万亿元,同比2020 年增长14.4%,同比2019 年增长4.5%;自筹资金0.83 万亿元,同比2020 年增长34.2%,同比2019 年增长13.6%;个人按揭贷款0.50 万亿元,同比2020 年增长63.7%,同比2019 年增长43.5%。

      销售支撑,稳定现金流业务得以拓展。看好稳定现金流业务临界点+低估值房企,推荐金地集团、万科、新城控股、奥园美谷等。地产股投资难点在于基本面繁荣难以转化为开发商报表利润,主要因限价和土地市场竞争导致房企利润率承压。但稳定现金流业务临界点房企值得重点关注,销售支撑,稳定现金流业务得以拓展。金地集团:物业价值超过当前市值,并且99.7%持股,开发白送。万科A:物业、物流、商业价值巨大。63%持股物业。新城控股:商业管理价值巨大。奥园美谷:集团支持发展医美。

      投资建议:建议重点关注不稳定自由现金流向稳定现金流业务转变的公司,如金地集团、万科A、新城控股、奥园美谷(未覆盖)等。同时,也长期看好保利地产、招商积余。

      风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

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