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龙头房企月报(2月):供需反转 地产牛年

  销售延续高景 气,地产后周期逻辑开始演绎。1)剔除疫情对基数的影响,本月龙头企业销售面积和销售金额增速分别为21.5%、28.1%,分别较上月下滑3.2 个百分点、1.9 个百分点,仍处高位;销售均价维持在1.4 万/平的较高水平。需求景气度不弱,延续了2020 年年底以来的势头。2)我们一直在强调,由于金融调控,地产从经济早周期转向经济后周期,2020 年流动性宽松对地产的影响相比于以往非常有限,但当前已经到了后周期需求逻辑开始演绎的时候,虽然近期热点城市不断加码调控,但接下来①随着经济向好收入继续改善带来的住房需求、②金融资产价格上涨后资产重新配置带来的购房需求都将不断释放(类似于2015 年股市上涨后资金向楼市流动,但级别将小于当年),需求端的释放难以通过调控来有效抑制,而只能平滑。

      后周期逻辑下的需求释放将有明显的区域特征,看好产业升级聚集地长三角。与以往楼市全国普涨,或是一二三线轮动等不同,经济后周期房地产需求的释放主要来自于制造业升级带来的人口流动(详见前期报告《激荡二十载,遥看2041 年》),具备区域聚集特征,长三角是最好的选择,合肥等城市的市场近期已有表现。从龙头企业土地投资看,开年以来拿地一半集中在长三角。

      拿地继续下滑,供需关系将出现反转。本月龙头房企拿地金额及土地投资强度进一步走低,1)贷款集中度要求及土地供给两集中政策都给开发商现金流管理提出了更高要求;2)部分城市土地出让放缓,导致拿地额下降,但楼面价和溢价率大幅提升。拿地下滑,叠加经历了3 年多的降杠杆,当前开发商土储已经有了明显的下降,2021 年供给增长将弱于需求,供需关系边际逆转,楼市走牛可期。

      融资限制影响仍非常明显。1)本月各评级信用利差小幅波动,维持在中高水平;2)从量上看,本月融资规模大幅下滑,降至近年低位。

      牛年可期,房企格局再次分化。2021 年楼市牛年可期,但在降杠杆逐步进入后期,如何保证稳定的规模增速并实现规模向利润的转化仍是难题,对房企的土地投资、运营效率、现金流管理等提出了更高的要求,未来房企间将呈现巨大分化。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

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