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房地产行业周报:风格平衡叠加格局优化 重视龙

  风格平衡叠加格局优化,重视龙头房企的超额收益风格平衡叠加格局优化,重视龙头房企的超额收益。2 月社融、信贷数据亮眼,社融新增1.71 万亿,同比多增8392 亿;人民币贷款新增1.36 万亿,同比多增4529 亿,其中居民中长期贷款新增4113 亿元,同比多增3742 亿,侧面印证地产销售火热,总量角度下预计行业高景气短期内仍将延续(尤其上年低基数背景)。但通胀驱动利率中枢上行,核心城市调控加码,需求景气和政策调控基本对冲,产业维度综合看偏中性,股价核心驱动力为风格再平衡和格局再优化。核心城市宅地集中出让给房企资金实力和财务弹性提出了更高的要求,有富余现金、高回款率和低费用率、不踩线的房企显然更从容,有提高土地市场份额的潜力。长期看溢价率有望趋缓,房企拿地盈利能力有望改善,竞争格局优化有望提速,龙头房企竞争优势有望兑现在土地市场。

      持续强调开发板块配置高性价比。行业整体相对稳定与拿地毛利率见底,可确保房企业绩稳健增长,再叠加4%-5%的股息率,预计持有龙头房企仍有望获得10%以上的底线回报率。我们亦需重视龙头房企估值修复的双重期权,一是开发处于格局优化的前夜(本年度有望在土地和并购等“要素市场”看到分化加剧,重点城市宅地集中出让制度为重要催化剂),股息率和债券收益率非常显著的背离;二是新业务的隐含价值,分部估值角度下,目前龙头房企多元化折价有望重估,龙湖、华润、万科等双轮驱动的房企已经给出了定价线索,其本质是市场对自持和物业等类永续现金流的追逐。

      “资金头寸+经营效率”仍是核心选股框架。前者对应组织资金的能力,后者主要对应损耗控制的能力(包括利息/销售/管理等广义三费),财务稳健/周转效率/费用控制等要素将成为定价核心。首选“开发+运营”双轮驱动模式,其次是“把开发做到极致”的效率型房企,最后是具备“快速降低杠杆和优化报表”的潜力型房企。推荐具备显著竞争力【万科A、新城控股、保利地产、金地集团】等,【金科股份、中南建设、阳光城】等弹性标的。物业板块首选具备商业模式进阶能力【基础服务商->集成服务商->平台服务商】的龙头物企,次选服务品质和资源禀赋相对领先的“进取型”民营物企,关注市场化能力相对较强的“资源型”国有物企,A 股建议关注【招商积余】。

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