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房地产行业1-2月月报:投资强劲、销售靓丽、资

  投资表现强劲,竣工趋势向好,拿地开工偏弱。

      1-2 月开发投资同比+38.3%,较前值+31.3pct;1-2 月新开工面积同比+64.3%,较前值+65.5pct;1-2 月竣工同比+40.4%,较前值+45.3pct;1-2 月施工同比+11%,较前值+7.3pct。土地购置面积同比+33.0%,较前值+34.1pct;1-2 月的土地成交款同比+14.3%,较前值-3.1pct。1-2 月低基数下各项投资数据同比高增。剔除疫情影响,1-2 月投资较2019 年+16%,数据靓丽并创历史新高,主要源于施工较强带动;新开工较2019 年-9%,开工偏弱主要源于融资新规、贷款新规和集中推地政策对房企融资、拿地形成一定制约;中短期看,融资和贷款新规下房企拿地、开工必然将受到一定程度拖累,但另一方面基于行业库存仍处于较低水平,房企补库存需求仍强,并且伴随房企运营能力提升以及报表优化诉求,在手库存仍有释放空间,我们对于后续开竣工保持相对积极的观点。

      销售表现靓丽,创历史新高,行业集中度持续提升。

      1-2 月销售面积同比+104.9%,较前值+102.2pct;1-2 月销售金额同比+133.4%,较前值+124.7pct;1-2 月销售均价同比+14.0%,较前值+8.1pct;1-2 月销售同比大增主要源于去年同期受疫情影响成交基数较低;剔除疫情因素,1-2 月销售面积仍分别较2019 年、2018 年同期+23.1%、+18.7%,并创历史新高,显示出1-2 月销售表现仍十分靓丽。分区域看,各区域销售面积较2019 年均有不同程度增长,其中东部表现尤其亮眼。展望2021 年,考虑到:1)融资新规下房企积极推盘促回款改善报表意愿较强;2)贷款新规下按揭额度收紧对需求产生负面影响;3)大周期角度行业已经处于需求周期顶部区域;综合之下,预计2021 年销售或将稳中略降。此外,1-2 月主流50 家房企销售面积和销售金额分别同比+107%、+148%,表现仍优于行业,表明行业集中度仍在提升。

      强劲销售推动资金大幅改善,融资新规影响边际趋弱。

      1-2 月,资金来源同比增长51.2%,较前值+43.1pct。分结构来看,国内贷款同比+14.4%,较前值+8.6pct;自筹资金同比+34.2%,较前值+25.2pct;销售回款端,个人按揭贷款同比+63.7%,较前值+53.9pct;定金及预收账款同比+96.3%,较前值+87.8pct。受国内外融资环境整体偏宽松以及去年同期疫情期间低基数影响,1-2 月资金来源同比+51%,剔除疫情影响,资金来源分别较2019 年同期+24.7%,表现依旧较强,并创历史新高,1-2 月资金来源大幅改善主要源于销售回款强劲带动。考虑到:1)目前国内外流动性仍处于偏宽松环境;2)经济向好下销售的持续强韧性保障了后续定金及预收款、个人按揭贷款的稳定回流;3)融资新规下房企主动促销售回款改善报表意愿较强。综合以上,预计房地产资金来源仍将处于稳定趋好态势。

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