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房地产行业月报:资金持续转好 但土地购置和新

1-2 月数据关注点:为更真实展现数据,我们通过同比2019 年情况来检测数据情况。1-2 月房地产开发投资完成额累计同比2019 年增长15.7%,商品房销售金额同比2019 年增长49.6%,土地购置同比2019 年下滑6.0%,新开工同比2019 年下滑9.4%。

    房屋销售市场表现远好于预期,我们认为背后主要推动力为房价上涨预期以及开发商推盘保持高位。后续随着基数上升,同比增速有望收窄,但全年来看仍有望保持正增长。土地购置和新开工同比2020 年高增,但是同比2019 年出现下滑,我们认为这主要是三道红线背景下,房企去杠杆提速。大部分公司对土地购置相对谨慎。与此同时,红档和橙档地产企业不同程度降低拿地规模。短期新开工较19 年不足与1 月开始的行业贷款集中度管理有关,但全年考虑我们预计保持正增长。后续在基数因素下,2021 年土地购置和新开工同比2020 年增速将进一步收窄,而同比2019 年来看,将保持略微正增长。

    值得关注的是,行业开发资金状况较2020 年有明显好转。2021 年1-2 月,行业开发资金来源(51.21%)同比远超房地产投资累计增速同比(38.3%)。我们认为2021 年有三道红线约束,整体流动性宽松中略有收紧,信用贷等金融工具严管,金融环境有可能会进一步收紧。我们预计后续行业开发资金情况同比增速收窄,但仍大幅优于2020 年。后续市场博弈在于开发商如何应对现金转好与土地投资。

    低基数影响下,房地产投资累计同比上升38.3%。2021 年1-2 月全国房地产累计开发投资为13986 亿元,同比2019 年增长15.7%,同比2020 年增长38.3%。

      1-2 月商品住宅投资10387 亿元,同比2019 年上升19.2%,同比2020 年上升41.9%。住宅投资占房地产开发投资比重为74.3%,比重较2020 年12 月上升0.4 个百分点。

    商品房销售超预期,1-2 月金额同比高增133.5%。2021 年1-2 月商品房销售面积1.7 亿平方米,同比2019 年上涨23.1%,同比2020 年上涨104.9%;商品房销售额为1.9 万亿元,同比2019 年上升49.6%,同比2020 年上升133.5%。

      1-2 月住宅销售额同比2019 年上升58.9%,同比2020 年上升143.5%;办公楼销售额同比2019 年下降20.7%,同比2020 年上涨33.5%;商业营业用房销售额同比2019 年下降13.3%,同比2020 年上涨60.7%。

    房企到位资金改善显著。2021 年1-2 月全国房地产资金来源总量达到3.06 万亿元,累计同比上涨51.21%,同比2019 年上涨24.75%。分项来看,个人按揭贷款属于其他资金范畴,1-2 月个人按揭贷款达到4961 亿元,累计同比上升63.70%,是到位资金增量最大贡献方。

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