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1-2月统计局房地产行业数据点评:销售延续量价

  国家统计局公布2021 年1-2 月房地产市场运行情况。1-2 月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为17363 万平方米、13986 亿元、17037万平方米,同比增速分别为+104.9%、+38.3%、+64.3%,前值分别为+2.6%、+7.0%、-1.2%。

      销售量价齐升,近两年复合增速高达两位数。受低基数效应的影响,1-2月销售实现高速增长。即使剔除低基数影响,我们测算得销售金额在2019-2021 年1-2 月的复合增速仍高达22.3%,其中销售面积复合增速为11.0%,销售均价为10.2%,继续维持本轮地产周期量价齐升的态势。展望2021 年上半年,考虑到年内抓销售现金回流仍是房企考核的重点,叠加较低的基数,我们预计市场仍将延续两位数以上的高增长。

      资金状况持续好转,房贷利率拐点初现。1-2 月行业资金增速达到51.2%,2019-2021 年1-2 月的复合增速也高达11.7%。其中定金及预收款增速较高,说明市场预期房贷集中度政策对于按揭贷款影响较大,导致部分开发商加速推盘及现金回流。2 月房贷利率拐点出现,全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比提升4 个BP,这是近15 个月以来首次出现回升。

      但考虑到LPR 作为实际房贷利率的先行指标近一年来基本保持平稳,我们预计本轮房贷利率上行周期的提升幅度较为有限。

      开工投资复合增速边际走弱,竣工增速提升。2019-2021 年1-2 月投资的复合增速为7.6%,较2020 年12 月的9.3%有所下行。我们预计随着对开发商有息负债管控力度的提升,年内土地市场将继续维持低位,带动投资增速逐步下行。近两年开工和竣工的复合增速分别为-4.8%和4.0%,新开工边际走弱,竣工边际走强,也印证了本轮地产周期的工程量主要集中在后周期,我们继续维持对未来竣工潮将逐步释放的预判。

      维持2021 年三大核心指标预测。我们预测2021 年销售面积增速、新开工面积增速及开发投资增速分别为0%、0%、+5%。

      投资建议:我们继续推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企,以及商业运营能力突出的房企。开发商推荐包括A 股:万科A、保利地产、金地集团、金科股份;港股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展。物业板块陆续披露业绩预告,业绩均实现较大幅度增长,考虑到板块的成长性以及政策利好,我们继续看好一季度物管板块的表现。物业管理公司推荐包括A 股:招商积余、新大正;港股:碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。

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