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房地产行业2021年1-2月运行数据点评:总量从高到

我们认为,行业基本面在2021 年会呈现前高后低的变化,供给侧改革将推动企业盈利能力分化。

    销售预计前高后低。2021 年前两月,商品房销售分别较之2019 年同期增长23.1%和49.6%,即使不考虑和2020 年疫情同期比,销售增速也十分明显。3 月起各地陆续出台政策,重点城市一手房交易日均同比上涨104%,二手日均同比上涨51%,政策开始发挥影响。2021 年前两月,金融机构新增居民中长期贷款13561 亿元,但全年而言我们认为按揭贷款投放仍会受到房贷集中度管理影响。近期,各地新盘推盘去化率略有下行,我们认为全年商品房销售前高后低。

    期待核心城市土地集中供给带来变化。2021 年前两月,国家统计局口径开发企业土地购置面积和成交价款较之2019 年则略有下降。近期部分都市圈中三四线城市受核心城市未来集中供地,开发企业预期高度一致等因素影响,土地市场局部阶段性过热。但中期而言,我们认为土地市场的参与者热情可能消退。尤其是集中推地政策,可能降低核心城市土地成交溢价率,而绝大多数三四线城市也很难维持高成交热度。

    开发投资预计回归理性。2021 年前两月,全国房地产开发投资13986 亿元,较之2019 年同期增长15.7%。今年前两月房屋新开工和竣工面积也增速明显。我们认为,加快开发速度是业内共识,全年开发投资有望维持正增长,但增速可能随着销售速度放缓而放缓。

    风险因素:土地市场热度未能如期下降的风险;限制房屋交易的政策可能带来市场冰冻的风险。

    信用和盈利能力成为龙头崛起关键线索。稳健基本面和较低的估值,说明开发板块具备防御价值。不过,在供给侧改革之下企业出现分化,我们相信盈利能力将成为企业分化的主轴,只有少数公司的盈利能力可以恢复上行。在诸多影响因素中,资金成本则至关重要。对开发行业,我们推荐万科A(万科企业),碧桂园、金地集团、保利地产、龙湖集团、华润置地和世茂股份。

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