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行业深度观点及周报:简单明了的基本面恢复周

房地产行业策略观点更新

    三个因素将推动2021 年及往后销售毛利率企稳回升:1)高价地问题逐渐解决。房企在2016-2018 年因错误预期拿错的项目已逐渐消化。未来,考虑到大量负利润率项目已被消除,销售毛利率大概率将企稳回升。2)拿地竞争趋于理性。过去政府更多考虑需求端调控,忽视地价因素,因而竞争激烈。随着供给端改革持续深入,地价将得到有效控制。3)房价进入比较明显的上行周期。2020 年起全国房价进入比较明显的上行周期,今年仍将延续。主要由于房价涨幅与货币政策的累计效应有关,与边际变化关系较小。

    预计今年平均房价涨幅6%,但上涨将偏向于小城市和热点城市非核心区。

    当前房地产市场被切割成了两个部分。1)热点区域:由于价格倒挂,项目销售难度降低,回款速度提升,实际上趋近于无风险,利润率越来越低,商品房的商业模型被破坏,成为“跑量”的生意。2)非热点区域:一二线的郊区和广大的三四线城市,还未出现“价格天花板”,因此仍然存周期性因素。整体而言,销售利润率向上和向下弹性都变小了,但稳定性有所提升。

    对三条红线的理解:1)房地产调控的进一步细化。从需求端管控到融资端管控,“因企施策”有利于控制杠杆水平。2)有助于平抑地价。过去总是存在“只重规模,不看利润”的乐观者,不断加杠杆推升地价,导致项目利润越来越薄。限制杠杆后,能够起到平抑地价的作用。3)持续观察监管范围是否会扩大。由于三条红线目前仅覆盖少数房企,部分中小房企仍趁着窗口期继续增加杠杆。后续需持续观察监管范围是否扩大。整体上,热衷于加杠杆的房企被管控后,资债指标良好的头部房企将迎来更加公平的竞争环境。

    土地集中供应制度有利于约束地方政府的供地行为,有助于增加供地数量,平抑地价。1)该政策实际上是对地方政府供地行为的约束。集中供地有助于增加供地数量,同时批量供应能够在起到平抑地价的作用。2)对于热点区域,增加供地难以缓解供需不平衡,因此利润率仍将维持较低水平。但增加热点城市的郊区供地,整体上将使得地价更为可控,生意更能持续。

    行业销售金额仍将平稳增长,头部公司估值将会长期修复。①中国的房地产市场投资和投机性需求占比较高。投资本质上量价相关,一旦赚钱效应消失,销量可能受到较大影响。因此只有销售价格能够保持平稳上涨,销售面积总体上才能表现为缓慢下滑,行业能够维持金额的小幅增长。②头部公司将会迎来估值修复。绿档和黄档的企业能够在资债指标不恶化的前提下,保持10-15%的可持续增长。未来两年,毛利率回升叠加销售金额增长,销售利润率可能实现双位数增长,头部房企估值水平将逐渐得到修复。

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