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2021年1~2月统计局数据点评:”剔除疫情影响“

事件

    国家统计局发布2021 年1~2 月全国房地产开发投资和销售数据。

    低基数效应致同比参考意义骤降,基本面复合增速多维向好去年同期(2020.1~2),配合“战疫”工作,售楼处关闭叠加“人流冻结”

    等因素带来商品房线下销售受阻,短期内商品房成交迅速遇冷。围绕“销售”展开的房地产开发链条中的土地端、融资端、开竣工等表现偏弱。考虑到,去年复产复工于4 月份开始进入修复,因此对于2021Q1基本面数据同比增速存在不合理偏差。我们以2019 年同期数据为基数(剔除疫情影响),基本面数据复合增速(具体数值见下文)呈多维向好态势。

    销售复合增速:金额+22.3%/面积+11.0%,合理需求稳步释放1~2 月,商品房销售面积复合增速11.0%;销售金额复合增速22.3%(其中,住宅销售金额同比26%)。价格维度,1-2 月全国销售均价同比+14%(复合增速10%),年初至今房价的上涨主要在于供货量在一、二线等核心城市有所增加,导致结构调整带来的整体提升。从区域占比来看(按销售面积),东部44%,中部、西部25%、29%,而东北占比降至2%,这与我国城市群发展程度呈正相关。往后看,3 月份(截至3 月14 日)主要城市成交面积相较2019 年复合增速11%,依然维持在较好水平。

    开工在“意愿”与“拿地”的综合作用下,复合同比负增长1~2 月,新开工复合增速-5%(同比+64%)。对新开工的讨论,依然从“销售与库存”切入。以住宅口径计算,截至2021 年2 月末库存去化周期约1.63 年,为2011 年以来较低水平。从销售的角度而言,房企存在积极开工以补库存的倾向,但从拿地的角度而言(拿地-销售存在时滞),在“三条红线”的约束下,去年年中开始土地购置面积出现下行,因此今年年初在“推盘意愿”与“短期可供货值”的综合作用下,开工复合同比表现欠佳。1~2 月土地成交建面复合增速-3%,也反映出融资收紧已在土地端有所反应。同期竣工面积复合增速+4%(同比+40%)。从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看,竣工有望成为2021 年确定性最强的增长指标。

    投资端韧性十足,融资端结构调整趋势未改

    1~2 月房地产开发投资完成额复合增速约7.6%,体现强韧性。1~2月施工面积复合增速6.9%。考虑到去年下半年开始土地购置面积虽有所回落,但土地成交金额却维持较高增速,土地成交到支付存在滞后性,大概率对开发投资增速依然形成贡献。1~2 月到位资金复合增速+11.7%(同比+51%)。结构上看,国内贷款(复合+2%,同比+14%)、自筹资金(复合+7%、同比+34%)、回款(首付+按揭)(复合+21%,同比85%)【其中个人按揭(复合+20%,同比64%)、首付款(复合22%、同比96%)】。从占比来看,销售回款作为主要的资金来源渠道(占比达54%),行业融资端由外部催化向内生供给的调整结构未变。

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