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房地产点评报告:供需不同步意味着什么?

  事件描述

      2021 年3 月15 日,国家统计局发布2021 年1-2 月房地产开发投资和销售等数据。

      事件评论

      利率上行前半段不必担心需求,储蓄迁移仍是重要支撑。1-2 月全国商品房销售额1.9 万亿,同增133.4%,较2019 同期增49.6%;销售面积1.7 亿平,同增104.9%,较2019 同期增23.1%;销售均价1.1 万/平,同增14.0%;剔除低基数效应之后,今年开年销售仍较为亮眼,与居民中长期贷款、百强房企、重点城市等数据形成交叉验证。尽管部分城市对冲型调控逐步加码,房贷集中度政策对按揭总额构成约束,按揭利率也止跌反弹;但在利率上行的前半段,理财收益率和按揭利率上涨压力均相对可控,且“利率->需求->房价”的传导仍有时滞,购房超额收益短期内不会逆转,储蓄迁移继续支撑需求韧性,预计今年销售大概率好于此前预期。

      开工和拿地均明显弱于销售,意味着长效机制下房企财务实力和补库意愿的分化。

      1-2 月新开工面积1.7 亿平,同增64.3%,较2019 同期降9.4%;自去年12 月以来销售面积绝对值已高于开工,且结合滚动数据来看,“销售/开工”持续边际上行,反映狭义补库存强度弱于需求。1-2 月土地成交价款同增14.3%,较2019 同期下降27.1%;土地购置面积同增33.0%,较2019 同期下降6.0%,300 城宅地成交面积较2019 同期也下降25%;楼面价3462 元/方(-14.1%);均反映广义补库存强度也弱于需求,当然,这与年初供地季节性下降也有关系。1-2 月竣工同增40.4%,较2019 同期增8.2%,重申竣工仍处向上周期的判断。库存去化周期处于相对低位,重点房企销售目标并不悲观,资金来源也不差,近期补库存强度却持续弱于需求(尤其开工),这种背离只能说明在“三条红线”等长效机制约束下,房企财务实力明显分化,财务偏弱的房企补库存意愿也相应下降,“α”导向明显。

      投资增速继续提升,资金链仍有边际改善。1-2 月地产投资同增38.3%,较2019同期增15.7%,增速较此前明显提升,土地购置费滞后传导与存量项目加速施工是主因;到位资金同增51.2%,回款是核心驱动力,预收和按揭分别同增96.3%和63.7%;到位资金增速高于投资增速,显示行业资金链仍有一定边际改善。

      投资建议:“资金头寸+经营效率”仍是核心选股框架。“需求韧性+供给收敛”意味着行业稳定性增强,给“真龙头”房企走出阿尔法提供了土壤;财务稳健/周转效率/费用控制等要素将成为定价核心。推荐具备显著竞争力【万科A、新城控股、保利地产、金地集团】等,以及【金科股份、中南建设、阳光城】。

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