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房地产行业点评报告:投资销售再次超预期 开工

  东部市场拉动,叠加后疫情时代改善需求释放,1-2 月销售规模同比翻倍国家统计局发布2021 年1-2 月商品房投资和销售数据,2021 年1-2 月,商品房销售面积同比增长104.9%,较2019 年同期增长23.1%;商品房销售额同比增长133.4%,较2019 年同期增长49.6%,疫情导致2020 年基数较低,目前市场景气度仍处于高位,量价齐升。从区域看,东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为148%、130%、104%、72%,较2019 年同期增速分别为74%、23%、21%、17%。东部区域表现依然最为靓眼,销售面积、销售额分别占全国市场的43.6%、62.1%。另一方面,后疫情时代,城镇化率持续提升(2020 年全国常住人口城镇化率超60%,“十四五”时期将提至65%),改善需求持续释放。我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,目前行业温和向好,对基本面形成支撑。维持行业看好评级,我们认为一季度地产将取得超额收益。

      相对2019 年,开工有一定回落,竣工有所修复2021 年1-2 月,房屋新开工面积同比增长64.3%,较2019 年同期下降9.4%;新开工规模较2019 年有所回落,主要源于2019 年新开工基数较高。彼时全国棚改规模达316 万套,此后棚改逐渐退坡,当前老旧小区改造逐渐成为主流。在需求景气度维持高位背景下,房企开工意愿有所回升;但土拍新政对房企拿地、开工节奏有所影响,同时中长期房企受融资新政影响,未来拿地端表现更为理性。1-2月,房屋竣工面积同比增长40.4%,较2019 年同期增长8.2%。我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演,维持2021-2022 年高竣工判断。

      相对2020 年,投资提升明显,拿地端提振明显2021 年1-2 月,房地产开发投资额同比增长38.3%,较2019 年同期增长15.7%;其中住宅开发投资额同比增速达41.9%。投资端表现靓眼,一方面源于行业施工力度回升明显,1-2 月施工面积同比增长11.0%,较2019 年同期增长14.2%;同时土地端表现坚挺,1-2 月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为33.1%、14.2%,对投资端拉动明显。

      回款可观,房企到位资金表现靓眼

      2021 年1-2 月,房地产开发企业到位资金同比增长51.2%,较2019 年同期增长24.7%。分结构看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为14.4%、34.2%、96.3%、63.7%,较2019 年同期分别增长4.5%、13.6%、49.4%、43.4%;国内贷款表现较为平稳,定金及预收款、个人按揭贷款增速表现最佳。

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