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地产行业月报:供地新政出台 境内融资量缩价升

  本月观点:受春节假期与个别信用事件影响,2月房企融资规模大幅下滑,境内成本略有抬升,短期融资分化或将加剧。楼市方面,上年低基数与楼市热度延续下,2月成交延续高增,后续主流房企销售表现依旧可期;同时中央加强供地管理下,2月济南等地明确供地“两集中”,利于缓解地价上涨压力,改善行业拿地隐含毛利率,亦利于龙头规模房企扩大自身优势。大盘波动加剧、市场风格切换背景下,地产板块低估值、低持仓、高股息率,配置价值依旧凸显。看好后续主流房企估值持续修复,建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团;3)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等;4)受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。

      政策:延续偏紧基调,加强供地管理。2月涉房类政策共26项,环比降21%,其中偏紧类13项,偏松类8项。中央层面重申“三稳”,要求重点城市集中供地、稳定市场预期。地方层面,北上深杭等热点城市楼市调控频繁加码,重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查等领域,后续因城施策或继续演绎;济南与青岛则发文落实土拍“两集中”新政,后续不排除其他重点城市跟随。

      资金:融资规模显著下滑,境内成本上升。受春节假期、个别房企信用事件影响,2月房企境内债、境外债、集合信托分别发行205亿元、40亿美元、265亿元,环比降62.3%、66.8%、57.4%,平均收益率5.03%、6.03%、7.39%,环比分别升0.32pct、降1.15pct、升0.07pct。短期信用事件与流动性收紧担忧下,房企融资分化或将加剧;中期随着主流房企降杠杆、稳增长,融资成本有望改善。

      楼市:假期推盘放缓,低基数下成交增速保持高位。2月重点50城新房、20城二手房月日均成交同比增长369.0%、357.2%,增速较上月提升293.3pct、311.9pct。考虑2020H1低基数、楼市热度延续,短期成交同比有望维持高位。2月35城商品房平均批准上市面积环比下降51.8%,随着三四月传统销售旺季到来,后续房企推盘节奏或有望加快。

      地市:土地成交量跌价增,溢价率延续上升。受春节假期影响,2月百城土地供应建面环比降3.2%,成交建面环比降41.0%,土地成交均价环比升35.9%,溢价率15.8%,环比升2.3pct。考虑短期楼市热度延续、房企年初拿地便于年内入市,短期土拍积极性仍有小幅回升可能;后续随着销售去化承压、房企融资高频监测集中供地政策的落地,地市预计整体以稳为主。

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